Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO), getiri potansiyeli yüksek gayrimenkul ve gayrimenkul projelerine yatırım yapmayı, portföyündeki gayrimenkullerden kira getirisi elde etmeyi ve gayrimenkul alım satım kazancı sağlamayı amaçlamaktadır. Bir finansman modeli olan GYO’lar Türkiye’de Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yasal düzenlemeleri tamamlanmasıyla 1995 yılında hayata geçmiştir. Mevzuatı gereği halka açılma zorunluluğu bulunan GYO’lar 1997 yılından beri borsada işlem görmektedir. İnşaat ve müteahhitlik faaliyetlerinin yoğun olduğu Türkiye’de, gayrimenkulde kurumsallaşmayı teşvik etmek ve sermaye piyasalarını derinleştirmek için GYO’lar kurumlar vergisinden istisna tutulmuştur. AB ile uyum süreci ve yabancı sermayenin sektöre olan ilgisiyle büyük inşaat şirketleri GYO lisansı almaya başlamış, 2000 yılına gelindiğinde GYO sayısı 8’e çıkmıştır. Sektörde şirket sayısı bakımında 2000-2004 döneminde ciddi değişiklik yaşanmazken, ekonominin toparlanması, mevzuat değişiklikleri ve yoğun sermaye girişi neticesinde inşaat sektörünün canlanmasıyla 2004 sonrasında sektöre katılım artmaya başlamıştır. 2009 yılında 11 olan şirket sayısı, mevzuatta meydana gelen başta halka açılma oranının %49’dan %25’e düşürülmesi gibi bir takım değişiklikler sonucunda 2010 yılında 21’e çıkmıştır. Devam eden 3 yılda ise şirket sayısı 30’a yükselmiştir. Birleşme ve satın alımların çok nadir olduğu sektöre giriş çıkışların mevcut piyasa koşullarında sınırlı olacağı öngörülmektedir.
Sektör şirketleri başta kiralık gayrimenkullere yatırım yaparak büyümüş, zamanla yaşanan olumlu gelişmelerle şirketler gayrimenkul geliştirerek portföylerini çeşitlendirmeye başlamıştır. Günümüzde GYO’ların portföyünün büyük bölümünü gayrimenkul (konut ve AVM) oluşturmaktadır. 2018 yılında %18,2 büyüyerek 79,4 milyar TL’lik solo aktif büyüklüğe ulaşan sektörde 33 şirket faaliyet göstermektedir. GYO’lar yıllardır oldukça yüksek iskonto oranlarıyla borsada işlem görmekte olup, toplam piyasa değeri 2018 yıl sonu itibarıyla %27,9 azalarak 19,4 milyar TL’ye gerilemiştir. Sektör piyasada %75,6 oranında iskontolu işlem görürken, sadece 4 şirketin piyasa değeri aktif değerinden yüksektir. Kur artışları nedeniyle 2017 yılında 7,1 milyar dolar olan sektörün dolar bazında piyasa değeri, 2018 yılında keskin düşüş göstererek 3,7 milyar dolara gerilemiştir. Türkiye’deki büyük ölçekli inşaat şirketlerinin genellikle aile şirketi olması nedeniyle kurumsal yapıdan uzak olmaları halka açılmaya sıcak bakılmamasına neden olmaktadır. Bunun yanında, GYO’ların mevzuat gereği inşaat işleri, emlakçılık ve danışmanlık işleri yapamaması da büyük inşaat şirketlerini sektörden uzak tutan diğer bir faktördür. Tüketim harcamaları ve organize perakende sektörüne bağlı olarak, uygun konumlandırılmış AVM’lerin mevcut performansının sürmesi, bunun yanında konut kısmında yaşanan fiyat düşüşleri nedeniyle sektörde durgunluğun devam etmesi beklenmektedir.
Mevzuat, sektörde hangi oranlarda hangi yatırım araçlarına yatırım yapılabileceğini belirlemiştir. Şirketler gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı haklara ve gayrimenkul projelerine aktif toplamının en az %51’i oranında yatırım yapmak zorundadırlar. 2018 yıl sonu itibarıyla sektörün portföyünün %79,1’ini gayrimenkul yatırımları, %15,1’ini diğer araçlar, %3,4’ünü para ve sermaye piyasası araçları ve %2,4’ünü iştirakler oluşturmaktadır. Her ne kadar sektör ağırlıklı olarak gayrimenkul yatırımlarına yönelse de portföy dağılımı sektörün dağılımından bariz farklılık gösteren GYO’lar bulunmaktadır. Portföyünün tamamına yakını gayrimenkul ağırlıklı olan şirketler olduğu gibi portföyünün yarısına yakını sermaye piyasası araçlarından oluşan şirketler de mevcuttur. Diğer yandan gayrimenkul yatırımı kısmında bazı şirketler ağırlıklı olarak kira getirisi sağlayan konut, alışveriş merkezi ya da depo gibi alanlarda yoğunlaşmıştır. Bu tarz iş modeli bulunan şirketlerin düzenli kira getirilerinin bulunması nedeniyle karlılığı ve temettü performansı diğer şirketlere göre yüksektir. Bazı uluslararası uygulamaların aksine Türkiye’de faaliyet gösteren GYO’ların temettü dağıtma zorunluluğu bulunmamaktadır. Bu nedenle sektörün genel olarak temettü verimliliği düşüktür. Bu durum borsadaki ilginin düşük olmasının nedenlerinden birisidir.
Sektörde yoğunlaşma söz konusudur. 2018 yıl sonu itibarıyla ilk iki şirket (Emlak Konut ve Torunlar) sektörün %44’ünü, ilk 5 şirket ise sektörün %64’ünü oluşturmaktadır. Solo aktif toplamı 1,0 milyar TL’nin altında olan 17 GYO mevcutken, yarısına yakını TOKİ’ye ait olan Emlak Konut GYO’nun büyüklüğü 22,7 milyar TL’dir. İlk 5 şirket 23,4 milyar TL’lik sektör stoklarının 19,5 milyar TL’sine sahiptir. Sektörün en büyük oyuncusu olan Emlak Konut GYO, şimdiye kadar 69 proje tamamlarken halen 38 projeyi devam ettirmektedir.
Devamı için raporu indiriniz...
